案情

    被告张彬（化名）于２

    ００５年５月１日租赁原告屈全（化名）位于泸县福集原野市场内的２２号门市从事经营活动。合同期为一年，合同到期后，双方于２００６年５月１日签订续租合同。其间，被告张彬于２００６年３月１日未经原告同意，将其租用房擅自转租给第三人李林经营药店，原告张彬知道后，发生纠纷，原告诉至泸县法院，要求解除原、被告间的房屋租赁合同，由被告恢复租赁房原状并支付违约金９００元，承担诉讼费用。

    泸县法院受理后依法追回了第三人李林参加诉讼。

    本案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议：

    一、解除原告屈全与被告张彬签订的房屋租赁合同。

    二、被告张彬向第三人李林收取的房租３３６０元，扣除被告已支付给原告２００６年３－４月的房租３００元，余款３０６０元由被告给付原告屈全。

    三、第三人李林使用原告屈全出租房至２００７年２月２８日止，不再另行向原告支付房租。

    四、原告屈全自愿放弃要求被告张彬给付违约金的诉讼请求。

    专家说法

    本案涉及的法律问题在于承租人未经出租人同意，是否有权将房屋转租给其他人。

    我国《合同法》第２２４条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除

    合同。”《合同法》的这一规定实际包含以下意思：

    承租人转租租赁物，应当取得出租人的同意，否则，出租人可以解除合同。《合同法》第２１２条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”因此，承租人应当亲自使用、收益租赁物，而不得将租赁物转租借租他人，否则构成违约。一方违约另一方可以解除合同。

    承租人转租租赁物，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。在合同法上，转租并不是出租人与承租人租赁关系的消灭和出租人与第三人之间租赁关系的成立，在出租人同意转租的情况下，即使租赁物已由第三人实际占有、使用、收益，但第三人并不加入、租赁人亦并不退出原租赁关系。租赁关系的当事人依然是出租人与承租人。

    就本案而言，承租人张彬未经出租人屈全同意将承租房转租给李林，其行为是一种无权处分行为，其与李林的转租关系既未经权利人同意也未得到权利人的追认，应认定无效。按法律规定，出租人有权解除合同，承租人通过非法转租而获得的不当利益应发还归出租人屈全。

    （南小利）